物業(yè)工作開展方案(優(yōu)秀10篇)

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物業(yè)工作開展方案篇1

一、指導(dǎo)思想

以《省物業(yè)管理條例》和《市創(chuàng)建文明滿意城市實施辦法》為依據(jù)，在鞏固文明創(chuàng)建各項成果的基礎(chǔ)上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原則，和“三先三后”的工作思路，深入開展我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作。建立健全全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)體系，有效提升居民對社區(qū)管理和服務(wù)的滿意度。

二、服務(wù)范圍

社區(qū)物業(yè)服務(wù)要以社區(qū)公共部分的管理和服務(wù)為重點，以完善社區(qū)功能、提升管理水平為目標，包括以下幾個方面：

(一)公共秩序管理。加強對轄區(qū)內(nèi)的流動攤擔(dān)、店外經(jīng)營、車輛停放的規(guī)范管理。

(二)公共環(huán)境衛(wèi)生維護。做好社區(qū)轄區(qū)范圍內(nèi)(維護作業(yè)標段以外)公共場所、道路的清掃保潔，空中垃圾和樓道堆物清理，居民樓棟、門店生活垃圾袋裝化及上門收集服務(wù)等工作。

(三)公共安全防范。協(xié)助管理轄區(qū)內(nèi)公共秩序的同時，搞好轄區(qū)內(nèi)的治安巡查。

(四)公用設(shè)施管理。做好棟間道路、樓棟下水管網(wǎng)、化糞池、垃圾果皮筒、公共亮化、文體器材等公用設(shè)施的日常管理和維護。

(五)公共綠化維護。做好轄區(qū)內(nèi)公共綠地的修剪、澆灌、施肥、除蟲、補栽補種等綠化養(yǎng)護工作。

(六)其他。其他需要協(xié)調(diào)解決的物業(yè)服務(wù)項目。

三、基本原則

(一)居民自治的原則。物業(yè)服務(wù)是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分，要參照《物業(yè)管理條例》，在居民自治與政府引導(dǎo)的基礎(chǔ)上，充分聽取居民意見，通過無償或低償服務(wù)以及非贏利性經(jīng)營，優(yōu)化整合資源配置，逐步理順和規(guī)范物業(yè)服務(wù)各主體之間的關(guān)系，創(chuàng)新社區(qū)物業(yè)服務(wù)新機制，力求解決人民群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實的利益問題。

(二)因地制宜的原則。充分發(fā)揮街道和社區(qū)在推進社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作中的主導(dǎo)作用，根據(jù)各個社區(qū)的實際情況，制定包括費用收取和服務(wù)項目在內(nèi)的社區(qū)物業(yè)服務(wù)章程，并按章程具體實施，不斷促進社區(qū)建設(shè)與物業(yè)服務(wù)的協(xié)調(diào)發(fā)展。在不同社區(qū)或同一社區(qū)的不同小區(qū)、樓盤之間，可采用多種模式進行分類分層次管理。

(三)便民利民的原則。要將推進社區(qū)物業(yè)化服務(wù)作為為民辦事的一項德政工程、民心工程，通過推行社區(qū)物業(yè)化服務(wù)，建立健全社區(qū)市容衛(wèi)生維護體系、社區(qū)治安保障體系、4050人員就業(yè)體系和居民生活服務(wù)體系，在凈化市容的同時，努力擴大社區(qū)就業(yè)，提高服務(wù)水平，提升市民對社區(qū)環(huán)境的滿意度。

四、工作任務(wù)

按照文明創(chuàng)建的標準和數(shù)字化城市管理的要求，把我區(qū)農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)納入社區(qū)物業(yè)服務(wù)推行計劃。今年實施的10個社區(qū)(小區(qū))是：觀沙嶺街道金嶺農(nóng)民安置小區(qū)、觀沙嶺街道黃泥塘農(nóng)民安置小區(qū)、咸嘉湖街道白鶴嘴社區(qū)安塑小區(qū)、咸嘉湖街道荷葉塘社區(qū)麗臣小區(qū)、西湖街道裕民農(nóng)民安置小區(qū)南片、西湖街道裕民農(nóng)民安置小區(qū)北片、望岳街道道坡農(nóng)民安置小區(qū)、望岳街道上堆坊農(nóng)民安置小區(qū)、岳麓街道洋海塘農(nóng)民安置小區(qū)東片、岳麓街道洋海塘農(nóng)民安置小區(qū)西片。

五、工作思路

在推進社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作中，確定“三先三后”的工作思路。

(一)先整治后管理。按照“整治在先，管理長效”的原則，對先期實施物業(yè)化服務(wù)的社區(qū)進行“牛皮癬”、綠化設(shè)施、溝渠、圍墻、路燈、地面、化糞池、晾衣架等多項設(shè)施的專項整治，再通過物業(yè)化服務(wù)的實施對其進行長效管理。

(二)先宣傳后實施。通過廣泛深入的宣傳動員，加深居民對社區(qū)物業(yè)化的了解，取得居民對社區(qū)實行物業(yè)化管理的理解與支持，為后續(xù)工作營造良好的群眾氛圍。

(三)先服務(wù)后收費。根據(jù)社區(qū)居民中失地農(nóng)民、破產(chǎn)企業(yè)下崗職工較多，人均收入較低的現(xiàn)狀，實行“先服務(wù)后收費”低償服務(wù)原則，先提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，讓社區(qū)居民切實感受到實施物業(yè)服務(wù)所帶來的好處，再收取一定的服務(wù)費，保證物業(yè)服務(wù)的正常運轉(zhuǎn)。

六、組織領(lǐng)導(dǎo)

成立全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作領(lǐng)導(dǎo)小組。

組長：

副組長：

辦公室主任：

辦公室副主任：

成員單位：區(qū)政府辦、區(qū)綜治辦、區(qū)發(fā)改局、區(qū)財政局、區(qū)_局、區(qū)民政局、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、區(qū)工商分局、區(qū)市政公司、區(qū)園林公司、區(qū)環(huán)衛(wèi)公司及各街道辦事處。

各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長的社區(qū)物業(yè)化服務(wù)的組織機構(gòu)。

七、責(zé)任分工

區(qū)政府辦：負責(zé)協(xié)調(diào)解決企業(yè)辦社會職能分離的歷史遺留問題;

區(qū)綜治辦：負責(zé)指導(dǎo)和支持做好治安防控工作;

區(qū)發(fā)改局：負責(zé)指導(dǎo)確定社區(qū)物業(yè)服務(wù)收費標準;

區(qū)財政局：負責(zé)社區(qū)物業(yè)服務(wù)的經(jīng)費統(tǒng)籌工作;

區(qū)_局：負責(zé)牽頭組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督考核工作;

區(qū)民政局：協(xié)助做好特困、低保人員的就業(yè)工作;

區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局：負責(zé)行業(yè)指導(dǎo)工作;

區(qū)工商分局：負責(zé)對成立物業(yè)服務(wù)公司的_和資質(zhì)審批提供支持;

區(qū)市政、園林和環(huán)衛(wèi)公司：在社區(qū)專業(yè)維護上給予指導(dǎo)、支持和配合;

各街道辦事處：組織社區(qū)實施社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作。

八、方法步驟

(一)準備階段

1、2月份對全區(qū)未實施物業(yè)服務(wù)的農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)全面調(diào)查摸底，確定推行物業(yè)服務(wù)的社區(qū)(小區(qū))名單。

2、3月上旬組織相關(guān)部門召開協(xié)調(diào)會，專題研究開放式居民社區(qū)推行物業(yè)化服務(wù)工作。

3、3月下旬組織召開工作部署會。

(二)實施階段

1、4月份對今年確定的物業(yè)化服務(wù)的社區(qū)，由街道統(tǒng)一組織，重點拆除違法建筑，改善治安，交通現(xiàn)狀，整治老舊建筑的外墻，整修圍墻，道路、綠地、路燈、供排水等設(shè)施，改善社區(qū)基本狀況，強化小巷、小區(qū)、小院、小店“四小”管理，辦好四件實事，重點解決路燈不亮，下水不通，路面不平，環(huán)境不潔的問題，為實施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)打下基礎(chǔ)。

2、5月上旬組織參觀，學(xué)習(xí)其他單位經(jīng)驗做法。

3、5月下旬全力推進社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作。

(三)考核驗收階段

1、將開放式居民社區(qū)推行物業(yè)服務(wù)工作作為對街道全年績效考核的一項重要內(nèi)容。

2、6月份組織相關(guān)社區(qū)進行交流講評。

3、8月份由區(qū)_局牽頭，組織相關(guān)部門進行驗收，將以社區(qū)(小區(qū))實施物業(yè)服務(wù)后臟亂現(xiàn)象是否得到根本改變，市容衛(wèi)生是否得到顯著提升，周邊生活環(huán)境是否得到明顯改善為依據(jù)，社區(qū)物業(yè)服務(wù)模式是否可持續(xù)、社區(qū)居民群眾是否滿意為標準，對社區(qū)居民上門問卷調(diào)查，滿意度未達到85%以上的社區(qū)一律要求“補課”，不予驗收，扣除政府獎勵資金和相應(yīng)的績效考核分值。

九、工作要求

(一)高度重視，充分認清推行社區(qū)物業(yè)化服務(wù)的重要意義

推行社區(qū)物業(yè)服務(wù)，是鞏固文明創(chuàng)建成果、建設(shè)人民滿意城市的基礎(chǔ)工程，是提升社區(qū)城市管理水平、改善宜居創(chuàng)業(yè)環(huán)境的民心工程。各街道和社區(qū)要高度重視，把它作為推進社區(qū)城市管理水平、創(chuàng)建文明城區(qū)的一個重要抓手。要召開班子會，專題研究和部署此項工作。要統(tǒng)一思想，充分認清開展好社區(qū)物業(yè)化服務(wù)是提升城市整體形象的重要舉措，是提高社區(qū)居民群眾生活質(zhì)量的重要途徑，是加強社會治安、增強群眾安全感的重要手段，也是加快推進建設(shè)人民滿意城市的基本要求。

(二)充分準備，為全面實施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)打下基礎(chǔ)

一是要有充分的思想準備。各街道要把搞好社區(qū)物業(yè)化服務(wù)，完成任務(wù)指標，作為今年一項重要工作去抓，要明確責(zé)任和標準，要克服一切畏難情緒，不等不靠，充分發(fā)揮主觀能動性，把此項工作抓緊抓實，抓出成效。二是要搞好宣傳發(fā)動。要進行廣泛宣傳，努力爭取居民的認可和參與。要廣泛發(fā)動轄區(qū)內(nèi)的民間組織、單位、團體和社區(qū)志愿者出資出力共同參與社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作，最終實現(xiàn)服務(wù)和管理的常態(tài)化。三是要制定方案，落實責(zé)任。各街道要制定切實可行的工作實施方案，細化工作責(zé)任，要把責(zé)任落實到具體事、具體人身上，要有具體要求和質(zhì)量標準。

(三)全力支持，為順利實施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)提供保障

一是人員要落實。各街道和部門要明確專人抓此項工作，確定專責(zé)。二是經(jīng)費要保證。每個實施物業(yè)服務(wù)的社區(qū)(小區(qū))明確經(jīng)費10萬元，區(qū)和街道各安排5萬元。區(qū)和街道先期各拿2萬元，作為啟動經(jīng)費，保證社區(qū)物業(yè)化服務(wù)前期工作的正常、快速運行，驗收合格后，全部經(jīng)費到位。要動員廣大社區(qū)居民積極參與社區(qū)物業(yè)管理，自覺繳納相應(yīng)費用，并使之逐步成為社區(qū)物業(yè)管理主要經(jīng)費來源。三是合力要形成。要努力形成齊抓共促的機制，牽涉到的各種專業(yè)問題各部門要通力協(xié)作，給予足夠的支持。

物業(yè)工作開展方案篇2

一、設(shè)置表演臺：宣傳裝修小知識及裝修材料優(yōu)劣，根據(jù)石家莊：家世界家裝超市、懷特裝飾城、居然麗家裝飾城等三家，提供目前材料的市場報價，所報材料基本是大家熟識的。

二、1.懸掛橫幅：“__物業(yè)管理有限公司”下方提供客服熱線：

2.讓各參展商給物業(yè)公司送花籃及橫幅，橫幅要求氣球撐起。

3.物業(yè)展板：

A.公司簡介及管理項目概況，配以合適圖片。

B.物業(yè)公司存在的必要性，配圖片。

C.不按規(guī)定裝修所引發(fā)的案例和家裝環(huán)境污染帶來的危害及圖片。

三、維護員：除值班人員，其余全部上崗，維護現(xiàn)場秩序及車輛停放和安全，外部形象符合公司儀容儀表規(guī)定。

四、物業(yè)公司攜手家裝公司“__”家裝設(shè)計大賽。

現(xiàn)場購買大戶型的業(yè)主，有優(yōu)惠活動? 物業(yè)公司同時承諾：

A.請家裝公司免費為業(yè)主做家裝效果圖，此圖紙允許觀看不允許帶走。

B.物業(yè)公司專業(yè)人員義務(wù)做好家裝的監(jiān)督、材料選擇的檢查、家裝完工后的`綜合驗收并免費提供家裝環(huán)境檢測，如因業(yè)主購買的材料造成的環(huán)境檢測不合格，則免費幫助業(yè)主清除污染直至達到標準。

五、物業(yè)公司推薦若干裝修公司，裝修公司必須與家裝公司簽訂合同，除必須提供優(yōu)質(zhì)家裝的同時，保證家裝利潤部分在10%左右，物業(yè)公司為保證家裝的質(zhì)量，收取裝修保證金若干，過保修期限后，如不出現(xiàn)質(zhì)量問題，公司全部退還。物業(yè)公司隨時監(jiān)督檢查，如不按相關(guān)規(guī)定裝修的企業(yè)，則在小區(qū)宣傳欄內(nèi)“通告”此家裝黑名單。

六、聯(lián)系石家莊市的家裝材料商，設(shè)置團購點(和公司簽訂合作協(xié)議)

物業(yè)工作開展方案篇3

為展現(xiàn)企業(yè)良好形象和風(fēng)采，展現(xiàn)員工蓬勃向上的精神風(fēng)貌，增強凝聚力，公司擬定于20__年01月25日舉辦迎新聯(lián)歡會，答謝各位員工一年以來辛勤的工作與默默付出。

一、年會主題： 表彰、迎新(超越夢想)

二、年會時間安排：

(1)年會策劃及準備期(11月22日至11月30日)：本階段主要完成通知、節(jié)目推薦收集、會場確定。

具體要求：

區(qū)域單位最少報送4個以上節(jié)目;

專業(yè)公司最少報送1個以上節(jié)目;

主持人由各區(qū)域單位選拔(區(qū)域單位最少報送1男1女)于12月5日之前報至綜合管理部;

演出服裝及道具由各區(qū)域按1月份資金計劃進行租賃或采購。

(2)年會協(xié)調(diào)及進展期(12月01日至12月10日)：本階段主要完成公司主持人選拔、區(qū)域(專業(yè)公司)完成節(jié)目終審。

(3)年會倒計時期(01月10日至01月23日)：本階段主要完成年會全過程確定(音響確定、條幅的制作、節(jié)目禮品采買，公司年會節(jié)目終審，包括節(jié)目單確定)，01月24日17:00-21:00進行最后一次現(xiàn)場彩排。

(4)年會正式演出時間：擬定20__年01月25日，具體時間待定。

三、年會策劃：

四、參會人員：集團領(lǐng)導(dǎo)、公司領(lǐng)導(dǎo)及部門負責(zé)人級以上員工，要求全體員工著工裝出席。

五、年會節(jié)目要求：

1、歌曲類：

(1)喜慶、祥和、熱烈;

(2)青春、陽光、健康、向上;

(3)與以上主題相關(guān)的’原創(chuàng)歌曲。

2、舞蹈類：

(1)積極向上、寓意深刻的藝術(shù)性舞蹈;

(2)具有高科技時代氣息的創(chuàng)意性舞蹈。

(3)喜聞樂見的街舞、現(xiàn)代舞、健美操、武術(shù)等;

(4)相關(guān)歌曲的伴舞。

3、曲藝類：

(1)喜慶、熱鬧反映生活的的二人轉(zhuǎn)、相聲、小品(公司會力推二人轉(zhuǎn)參加集團聯(lián)歡會演出);

(2)經(jīng)典的傳統(tǒng)曲藝類節(jié)目(戲曲、話劇、評書等);

(3)其它類型的曲藝節(jié)目(樂器類)。

4、不限跨區(qū)域或項目進行組合.

六、年會進行流程

1. 參會人員入場;

2.主持人宣布年會開始;

3. 表彰;

(1)、董總作201_年度工作總結(jié)與20__年工作計劃

(2)、公司領(lǐng)導(dǎo)致辭

(3)、對優(yōu)秀員工予以表彰

(4)、優(yōu)秀員工頒獎

(5)、優(yōu)秀員工代表發(fā)言

4.聯(lián)歡會節(jié)目表演穿插小游戲;

5、聯(lián)歡會優(yōu)秀節(jié)目評審;

6.閉幕詞;

7.散會。

物業(yè)工作開展方案篇4

一、概述某項目位于甲縣城東，將是甲縣新城區(qū)及行政、文化、體育、經(jīng)濟中心，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物業(yè)背景，某小區(qū)的物業(yè)管理水準將更顯重要。

二、目標貫徹開發(fā)商開發(fā)某小區(qū)項目構(gòu)思，引進大都市物業(yè)管理理念，通過優(yōu)良的服務(wù)將某小區(qū)管理成都市居住區(qū)，讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業(yè)功能發(fā)揮，力促某小區(qū)物業(yè)保值增值。樹立某物管公司品牌，

三、組織物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，當(dāng)前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔、實用，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。

四、人事人事設(shè)置原則：一人多崗，不要因人設(shè)崗。預(yù)計16名員工(按整個小區(qū)交付時設(shè)計)。序號崗位人數(shù)主要職責(zé)備注1經(jīng)理1在董事會領(lǐng)導(dǎo)下，全面負責(zé)經(jīng)營等。2經(jīng)營部主任1具體經(jīng)營事務(wù)、人事等。3辦事員3文書、財務(wù)、勞資、后勤等。財會要持證4物業(yè)管理員1具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費、維保服務(wù)等。5安全護衛(wèi)員7門衛(wèi)、巡更、停車管理、小區(qū)內(nèi)公共秩序等。6水電工1公共區(qū)域水電設(shè)施維護、水電維修服務(wù)等。7保潔員2公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護等。員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問公司進行培訓(xùn)，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓(xùn)結(jié)構(gòu)培訓(xùn)。培訓(xùn)率100%。

五、經(jīng)營預(yù)測a)經(jīng)營收入：19。14萬元(年度，以下省略)l物業(yè)管理費：11。34萬元應(yīng)收

12。6萬元30000乘12乘0。35=126000(元)

預(yù)計收入11。34萬元(收繳率90%)l維修服務(wù)費：0。5萬元l特約服務(wù)：5。8萬元l其他收入：1。5萬元b)支出：20。25萬元l人員工資福利：14萬元l辦公費用：2。5萬元(辦公、安全護衛(wèi)、綠化、保潔、消殺等)l維修保養(yǎng)費用：1。5萬元l稅金：1。05萬元l不可預(yù)見費用：1。2萬元c)潤虧：-1。11萬元d)物業(yè)接管期間前期投入：10萬元(辦公設(shè)施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護衛(wèi)用品、綠化等)e)公共性服務(wù)費構(gòu)成測算：21。962萬元/年，0。61元/月乘m2

(1)員工的工資和按規(guī)定提取的福利費序號崗位人數(shù)工資標準工資合計1經(jīng)理1120012002經(jīng)營部主任18008003辦事員360018004物業(yè)管理員18008005安全護衛(wèi)員750035006水電工17007007保潔員2400800工資總額合計9600

工資總額合計：9600元/月;115200元/年福利：115200乘23%=26496(元/年)合計：14。。17萬元/年

(2)公用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費：1。5萬元

(3)綠化管理費：綠化率45%1。04萬m2乘1元/年乘m2=1。04萬元

(4)清潔衛(wèi)生費：2人乘12月乘80元/月乘人=0。192萬元

(5)安全護衛(wèi)費：7人乘200元/年乘人=0。14萬元

(6)辦公費：按管理人員工資總額25%計算

5。52萬元乘25%=1。38萬元

(7)固定資產(chǎn)折舊費：按10%計算即1萬元

(8)稅費：按營收5。5%繳納即1。052萬元

(9)保險費：暫不投保(10)合理利潤：按營收8%計算1。36萬元但為減輕業(yè)主負擔(dān)，我司將通過多元化經(jīng)營、特約服務(wù)，嚴控經(jīng)營成本等多項措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務(wù)費價格，擬向政府物價主管部門申報本小區(qū)公共性服務(wù)費價格指導(dǎo)價格為0。35元/月乘m2。

六、前期物業(yè)接管a)派物業(yè)管理員、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗收(無驗收權(quán)，僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議)。b)物業(yè)接管驗收l既應(yīng)從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行驗收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護業(yè)主的合法權(quán)益。l是物業(yè)通過竣工驗收后，對物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和使用功能的再驗收;l供電、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備設(shè)施能正常使用;l房屋幢、戶編號已經(jīng)有關(guān)部門確認;l落實物業(yè)的保修事宜(保修責(zé)任、保修期限、保修范圍)。確保保修項目、期限、標準、責(zé)任、方式的落實，重大保修項目細則與圖紙校驗到位;l接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術(shù)資料進行對照檢查，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料有缺漏的，應(yīng)以書面形式上報開發(fā)商，請求給予協(xié)助解決。l接管小組按《設(shè)備移交清單》，對各類設(shè)備按數(shù)量、規(guī)格、性能、容量等進行對照檢查，發(fā)現(xiàn)接管設(shè)備(設(shè)施)與移交清單不符或有缺漏的，應(yīng)以書面形式上報開發(fā)商，請求給予協(xié)助解決。l接管小組對每套單元房的水、電、土建部分進行全面檢查，并將檢查記錄在冊，對發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時督促有關(guān)單位迅速解決。l在保修期內(nèi)，因施工、安裝、設(shè)備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問題，公司應(yīng)查明原因，及時上報開發(fā)商，請求盡快解決。l抄水、電、氣表的底數(shù)，記錄備案。l接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商督促建筑商對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。l接管驗收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。l當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)驗收與接管工作即完成。

七、入伙

1、準備工作l治安方面：小區(qū)四周種綠籬或安裝防護欄;增設(shè)報警系統(tǒng);統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng)、防盜窗或鋁金窗;l車輛管理：增設(shè)區(qū)間道路標志;封閉小區(qū)由多個出入口到一進一出;增設(shè)自行車棚;加固架空層車庫;l垃圾清運：增設(shè)垃圾池(屋)或垃圾清運站等l樓道燈：改用節(jié)能燈(如：溫感、聲控或角摸式等)l分步購置辦公、護衛(wèi)、保潔、水電工等設(shè)備及工屬具和員工工作服等;l制定入住流程;l印刷入住表格;

2、協(xié)調(diào)工作l與供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證住戶入住后的水、電、氣等的供應(yīng)。l代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜，爭取現(xiàn)場放號，方便業(yè)主。l與學(xué)校、派出所和居委會聯(lián)系，了解小孩轉(zhuǎn)學(xué)和遷移戶口的手續(xù)辦理細節(jié)，以及有關(guān)聯(lián)系電話，入住時公告。

3、入伙現(xiàn)場入伙準備、協(xié)調(diào)工作到位后，要部署入伙現(xiàn)場，彩旗、橫幅、花卉、背景音樂，安全護衛(wèi)立崗、巡更，迎接業(yè)主入伙。舉行入伙儀式：邀請政府官員、新聞媒體、業(yè)主代表剪彩，造聲勢。注意事項：避免后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現(xiàn)象。

八、物業(yè)裝修與管理業(yè)主在收樓后有權(quán)對自己所購物業(yè)進行裝修，但裝修必須在規(guī)定范圍內(nèi)進行。其有關(guān)規(guī)定包括：國家建設(shè)部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶裝修管理規(guī)定》。根據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進行申請登記，包括填寫業(yè)主裝修申請表、領(lǐng)取《裝修管理規(guī)定》，根據(jù)約定在申請表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經(jīng)批準后方可動工。業(yè)主在裝修完成以后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)組織驗收，合格后即退還裝修押金及保證金。業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請登記時，需如實填寫裝修施工內(nèi)容，并注明委托施工單位及進場人數(shù)，業(yè)主、施工隊及物業(yè)管理企業(yè)三方應(yīng)在申請書上簽字蓋章。

九、物業(yè)檔案的建立物業(yè)檔案資料的建立是對前期建設(shè)開發(fā)成果的記錄，是以后實施物業(yè)管理時對工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù)，也是更換物業(yè)管理企業(yè)時必須移交的內(nèi)容之一。現(xiàn)代建筑工程隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和使用需求的提高，樓宇設(shè)備設(shè)施以及埋入地下和建筑體內(nèi)部的管線越來越多，越來越復(fù)雜，越來越高科技化和專業(yè)化，因此一旦發(fā)生故障，物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個環(huán)節(jié)。收集的關(guān)鍵是盡可能完整，時間上講是指從規(guī)劃設(shè)計到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料;從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境，整理的重點是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進行科學(xué)地分類與保存，利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實。

十、日常管理

(一)房屋管理運作一覽表工作內(nèi)容核對業(yè)主裝修審核巡視跟蹤監(jiān)督走訪回訪熟悉收費財務(wù)頻度天一天內(nèi)辦完二遍/天，入伙期間6h/天，消滅違章于未然每周三次100%標準準確符合規(guī)定，無危及安全、外觀無改變、用途無改變無亂堆亂放、亂挖亂接，無違章裝修，房屋完好率100%，投訴率1‰以下。無違章裝修及時聽取業(yè)主意見、滿足業(yè)主合理要求，業(yè)主滿意率99%以上對小區(qū)幢數(shù)、套數(shù)、面積、公共實施、管線、開關(guān)、業(yè)主幢號、房號、姓名、單位、電話以及家庭情況等隨問隨答，正確率90%以上收繳率90%以上日清月結(jié)，帳表相符，每六個月帳目向業(yè)主公開一次工作程序8：00~8：30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。8：30~17：00跟蹤監(jiān)督、巡視、走訪、整理檔案

(二)綠化管理工作項目澆水施肥修剪整形病蟲防治除雜草保潔補苗工作要求冬春季晴天每二天澆一次水，時間近午為宜;夏秋季每天二次，時間近早晚為宜春秋季一遍，根據(jù)長勢局部加施灌木和粗生喬木春秋季多遍;冬季喬木一遍春夏秋季多遍，冬季清園，嚴重者重點防治每月一遍，嚴重者半月一遍8h/天春夏季一遍，嚴重者隨缺隨補標準均勻，保持綠色長勢良好均勻，無重、無漏喬木剪下叢生枝、內(nèi)生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50mm長勢優(yōu)良不污染環(huán)境純度90%以上保潔率99%以上綠化率95%以上程序7：00~9：30澆水、施肥;9：30~11：30除雜草、整形、保潔;13：30~15：30除殺蟲、補缺、保潔;15：30~17：00澆水、施肥

(三)房屋及公用設(shè)施維修、養(yǎng)護運作一覽表工作內(nèi)容裝修審查、監(jiān)督巡視清理室內(nèi)維修室外維修及養(yǎng)護道路停車場天面樓梯及墻面明溝暗溝外墻供水供電供氣路燈頻度8h內(nèi)隨來隨辦，隨進度進行每天一遍污水井、雨水井一遍/月，化糞池一遍/半年，污水管二遍/季急修不過夜，小修補24h內(nèi)，中修二天，大修二天內(nèi)有回音檢查二遍/天，及時維修每月檢查一遍每二年漆刷一遍，每周查換梯燈一遍，隨壞隨修每周檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，責(zé)任范圍內(nèi)即壞即修，責(zé)任區(qū)外及時報告有關(guān)部門每月檢查一遍，即壞即修標準符合規(guī)定，無危及安全、外觀，無改變用途熟悉房屋公用設(shè)施、種類、位置、分布、安全要求、開關(guān)位置，公用設(shè)施完好率90%以上無堵、少污積、無缺損、井蓋完好率100%憑票收費不索要小費、好處，回訪率100%，業(yè)主滿意率90%以上平整率無積水，缺損，完好率90%以上無積水，無漏隔熱層完好整潔無缺，扶手完好，梯燈正常，無張貼痕跡暢通無積水、無塌陷無鼠洞無脫無鼓、無滲水、無違章、整齊統(tǒng)一運作正常，無亂搭亂接，無泄漏燈泡正常，燈罩完好率90%以上程序8：00~8：30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。8：30~17：00跟蹤監(jiān)督、養(yǎng)護維修、巡視、走訪、整理檔案工作內(nèi)容定崗檢查流動檢查學(xué)習(xí)與訓(xùn)練消防設(shè)施家居安全違法行為裝修監(jiān)督車輛行駛停放保潔單車、摩托保管突發(fā)事件學(xué)習(xí)法規(guī)教育訓(xùn)練頻度24h每周一遍24h，每20分鐘一遍24h5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場每周一次，每次1h標準人車進出有序，車輛發(fā)牌、登記，交費90%以上，無收購、乞討、商販等可疑人物進出。完好率100%被盜、刑事、火災(zāi)、治安案件發(fā)生率2‰違章率5%以下無違章、無鳴笛叫人100%無違章采取正確、恰當(dāng)措施國家和地方法規(guī)、業(yè)主公約等遵紀守法、嚴明安全護衛(wèi)紀律健身、隊列等常規(guī)訓(xùn)練

(四)安全護衛(wèi)、停車管理

(五)保潔管理工作項目地面清潔保潔樓梯道垃圾清運消殺滅鼠、蟑螂頻度二遍/天14h/天掃二遍/周洗一遍/月二遍/天一遍/天二遍/月，向業(yè)主發(fā)藥一次/年標準地面無雜物、垃圾、道路無泥沙，無雜草、積水，單車棚、樓梯口無雜物和蜘蛛網(wǎng)，清潔率95%以上所有公共區(qū)域無雜物、垃圾，保潔率95%以上無雜物和蜘蛛網(wǎng)，無張貼、亂堆，扶手無塵，清潔率95%以上日產(chǎn)日清，整潔無味無污積，垃圾清運率100%無蠅、少蚊、少蟲鼠密度1%以下(夜夾法);蟑螂密度室內(nèi)15m2或室外管道20m內(nèi)3只以下程序5：00~7：00地面清掃;7：00~8：00清運垃圾;8：00~10：30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害;13：30~15：00清運垃圾;15：00~16：00地面清掃保潔

物業(yè)工作開展方案篇5

一、服務(wù)標準的定位及介入點。

1、站在前沿制定切實可行的高標準。

只有高起點，高標準，服務(wù)標準的定位自然能上新的臺階。所謂前沿就是開發(fā)建設(shè)的前瞻性，市場預(yù)測的精確性，用發(fā)展的眼光看待現(xiàn)實存在的問題。服務(wù)標準的定位關(guān)系著全方位的經(jīng)營理念。起點高，標準高，服務(wù)標準的取向肯定高。你有100元想辦200元、300元的價值，肯定不符合價值增效的邏輯性。關(guān)鍵是怎樣能把100元轉(zhuǎn)變成200元、300元的價值。首先是切實可行的。有可塑性、可操作性。諸如員工的聘任，你的門坎高，那些有才無德，無才無德的人肯定跨不進來。所以你制定的標準高了，硬件、軟件就都跟著有了進一步的跨越，服務(wù)標準也就進一步提高了。

2、重構(gòu)服務(wù)規(guī)范

服務(wù)標準有了定位。相應(yīng)的服務(wù)規(guī)范也必須與之相匹配，高標準的服務(wù)，高標準的員工也就必須是高標準的服務(wù)規(guī)范。規(guī)范不是強硬的制度。也不是畫地為牢的枷鎖。規(guī)范是標準與準行業(yè)的約定。有了規(guī)范計劃就有了依托。

3、研究項目特點

服務(wù)標準的定位，服務(wù)規(guī)范的重構(gòu)必須合乎項目特點。建筑風(fēng)格符合客戶的需求社會文化內(nèi)涵的發(fā)展趨勢。存在的遺留問題解決的渠道與辦法。員工的架構(gòu)模式職能部門的協(xié)調(diào)，軟硬件的現(xiàn)狀等。

4、計劃站在未來看現(xiàn)在

計劃確實跟不上變化，所以計劃的前瞻性十分重要。以未來的高度看待現(xiàn)實存在的問題，遠大而不空曠。目標有了取向一切問題就有了切入點。

5、注重控制與結(jié)果

再好的理念你不去執(zhí)行也只能是一句空話。而執(zhí)行的結(jié)果是什么，又必須監(jiān)督控制。企業(yè)的好壞最終還是歸結(jié)于經(jīng)濟效益、社會價值效益。

盈利創(chuàng)收不是1+1=?的簡單問題公式。做大做強企業(yè)要有長遠的構(gòu)想與機制。打破固有的行為習(xí)慣，思維方式，創(chuàng)造性的發(fā)揮自己的經(jīng)營空間。

二、物業(yè)組織架構(gòu)模式

1、架構(gòu)金字塔服務(wù)梯形結(jié)構(gòu)新構(gòu)思

金字塔塔尖放在那里，整個工程部組織結(jié)構(gòu)我們認為就是一個服務(wù)體系。經(jīng)理服務(wù)主管，主管服務(wù)領(lǐng)班，領(lǐng)班服務(wù)于員工，員工服務(wù)于客戶。逐級管理逐級責(zé)任制，一級管理一級、每級都有職有權(quán)，在整個組織架構(gòu)中基層員工要放在首要位置。他們才是金字塔塔尖。這樣有利于激勵員工追求進步，自我提升、完善。有利于培養(yǎng)人才，發(fā)現(xiàn)人才。在物業(yè)經(jīng)營管理中注重的是效益是結(jié)果。服務(wù)梯形結(jié)構(gòu)是服務(wù)觀點的轉(zhuǎn)變、規(guī)范、責(zé)任、控制、落實貫穿于整個服務(wù)環(huán)節(jié)中。

2、制度的完善，用人機制的規(guī)范

用人機制的規(guī)范，制度的完善來之于新思維、新觀念。物業(yè)管理是一項以服務(wù)為本質(zhì)，以管理體現(xiàn)服務(wù)的工作。物業(yè)公司以經(jīng)營為手段，以為客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)為宗旨，以經(jīng)濟效益、社會效益的綜合統(tǒng)一為公司的經(jīng)營目標。規(guī)范是企業(yè)發(fā)展的需要，制度是行為規(guī)程。吸收什么樣的員工，架構(gòu)什么樣的組織形式。現(xiàn)有員工的整體素質(zhì)能否適應(yīng)服務(wù)客戶的新趨勢。領(lǐng)班、主管的錄用，是聘任還是從基層員工中晉升。各自的職責(zé)是什么。各自的錄用條件、前提又是什么?因此必須進一步完善制度、規(guī)范用人機制。

3、員工晉升與激勵機制的重構(gòu)

獎優(yōu)淘汰末位制。優(yōu)秀的員工就應(yīng)該給予更多的激勵與關(guān)懷。比如：培訓(xùn)的機會、崗位調(diào)整的機會，獎金、榮譽證書。工資檔次調(diào)高一檔。抓典型，有效的激發(fā)團隊精神的凝聚力。

4、原則與責(zé)任

制定再好的服務(wù)標準，行為規(guī)范，操作規(guī)范制度，還必須要執(zhí)行。執(zhí)行中堅持原則，凝聚責(zé)任。形成一個部門的長效機制。工程部現(xiàn)有的人員架構(gòu)素質(zhì)修養(yǎng)、技術(shù)技能在許多地方都存在著原則與責(zé)任的問題。堅持原則的時候不堅持，做事流于形式缺乏責(zé)任感。

5、薪資與服務(wù)標準，技術(shù)技能、素質(zhì)修養(yǎng)掛鉤

薪資與服務(wù)標準、技術(shù)技能、素質(zhì)修養(yǎng)應(yīng)該是成正比的。薪資提高了，聘任的員工就有了保障。服務(wù)水平、技術(shù)技能、素質(zhì)修養(yǎng)自然也就上了一個臺階。工程部現(xiàn)在的情況是一刀切，薪資沒有檔次。服務(wù)水平、技術(shù)技能、素質(zhì)修養(yǎng)高的員工拿不到相當(dāng)?shù)男劫Y。他們的工作激情、原則、責(zé)任也就會隨波逐流，相對較差的員工更差，所以員工的晉升，薪資的分檔設(shè)置勢在必行。

三、物業(yè)的前期介入

1、參與規(guī)劃重視前瞻性、科學(xué)性、實用性。

物業(yè)企業(yè)對物業(yè)的前期介入越早，對日后管理水平越有促進。參與規(guī)劃重視前瞻性、科學(xué)性、實用性，能使物業(yè)管企業(yè)增效增值。能使客戶的投資在日后有相應(yīng)的回報。前瞻性、科學(xué)性、實用性從物業(yè)管理使用的角度考查論證建筑結(jié)構(gòu)。設(shè)備設(shè)施分布區(qū)布置綠化小品等的合理性。提出建議、整改方案。跟進落實情況以免日后接管出現(xiàn)差錯。提高物業(yè)品質(zhì)。如果工程已經(jīng)竣工、設(shè)備已經(jīng)安裝，在發(fā)現(xiàn)問題也已無法改變。因此工程施工階段提早介入是完全有必要的。對物業(yè)的結(jié)構(gòu)、防水層、隱蔽工程、鋼管以及管線材料是否具有耐久性、耐腐蝕以及按擠壓應(yīng)力等，進行過程控制和驗收控制的監(jiān)管檢查。我們現(xiàn)在的情況是所有的檔案材料很不健全。比如園區(qū)的綜合布線圖：給排水、雨水、強弱電系統(tǒng)等管線的走向、重要的閘閥和檢查口的重要位置。綠化、小品景觀的水電管線布局分布。一些設(shè)備設(shè)施的供貨商聯(lián)系方式，產(chǎn)品設(shè)計說明書、操作規(guī)程質(zhì)保期限與約定的書面協(xié)議。竣工驗收和接管驗收是兩種不同概念的驗收。竣工驗收是政府行為、接管驗收是企業(yè)行為。物業(yè)接管就等于責(zé)任的一種轉(zhuǎn)移。因此接管驗收可謂責(zé)任重大。

2、客戶收樓與入住全方位提供管理服務(wù)新理念

在物業(yè)介入時就應(yīng)該對每個單元的問題匯總整理存檔備案。客戶收樓時提出的意見也應(yīng)該詳細記錄存檔。這樣就形成了一個具體單元的房屋病例。對日后裝修管理、維修運行都有一個參考改進的價值。二裝是客戶認識了解物業(yè)公司的形象窗戶，二裝員工的品行，技能直接影響著公司的整體形象。認為二裝員工就是巡視檢查、監(jiān)督管理是完全錯誤的觀念。他們熟悉掌握的情況匯總起來對整個運營管理都是一個強有力的保障。客戶的需求是多方面的。有許多地方是無從預(yù)測的。所以我們必須要求我們的員工知識面廣、服務(wù)水平、技術(shù)技能都要盡可能的合乎客戶的需求、滿足客戶的需求。全方位的拓寬自己的才干，迎合客戶花錢買方便的消費觀念。客戶收樓以及裝修、入住實行一站式、全方位的服務(wù)。滿足客戶、壯大自己、資源共享、互利雙贏。

四、軟件與硬件有機結(jié)合

1、硬件是平臺，軟件是“靈魂”。

園區(qū)的硬件設(shè)施陳舊，已經(jīng)很難適應(yīng)客戶的消費需求。在現(xiàn)有的平臺上，我們怎么做，能否從軟件上彌補硬件設(shè)施的不足呢?強化服務(wù)，優(yōu)化組合員工結(jié)構(gòu)、制度完善、規(guī)范操作。軟件是“靈魂”，靈魂有了靈性，有了可操作性，硬件就能發(fā)揮他的潛能了。

2、提升硬件設(shè)施、改良軟件支撐

怎樣通過技術(shù)改善改造現(xiàn)有的硬件設(shè)施。切入點在哪里、如何提升。現(xiàn)在維修資金動不了，費用怎么解決。例如：園區(qū)的智能門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)。消防聯(lián)動系統(tǒng)、污水提升泵監(jiān)控系統(tǒng)、有線電視網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。辦公環(huán)境設(shè)施的配備等問題。所有這些問題都需要一步一步的解決。假如提升了硬件設(shè)施，我們的軟件也就需要改良。沒有優(yōu)良的軟件支撐再好的硬件設(shè)施也發(fā)揮不了應(yīng)有的作用.

3、找出硬件與軟件的結(jié)合點

硬件與軟件相輔相成，怎么運作它才能達到的狀態(tài)，結(jié)合點在哪里?硬件、軟件都是可以改造改良的。想解決就能有辦法解決。問題在于解決的方案時間。上級領(lǐng)導(dǎo)的認同肯定。

五、設(shè)備設(shè)施的運作模式

1、從節(jié)能降耗的角度、服務(wù)標準的角度重構(gòu)設(shè)備設(shè)施的運行

一切的經(jīng)營活動，政策法規(guī)最終都是為了增效增值。節(jié)能而不降耗仍然不能增效。節(jié)能控制有指標，維修控制有計劃，通過以往的客觀情況推斷制定一個合理的比率。節(jié)能是多方面的，精簡一些確實差勁的員工，提升培訓(xùn)員工的綜合技能，推廣新型的節(jié)能產(chǎn)品，選聘專業(yè)技能公司。強化服務(wù)意識，提升服務(wù)標準，防止材料積壓浪費重構(gòu)設(shè)備設(shè)施維修運作模式，只要能夠盈利增值無論采用什么方式辦法都應(yīng)該是可行的。

2、要質(zhì)的轉(zhuǎn)變不要量的堆積。

員工寧精勿濫。選聘員工進行培訓(xùn)上崗，認真考核、杜絕公私不分的現(xiàn)象。不符合要求堅決不予錄用。只有切實堅持原則。吸收優(yōu)良的人力資源。組織機構(gòu)才能合情合理。工程部現(xiàn)有的組織結(jié)構(gòu)很大程度上有量的堆積。配置也許是合乎比例的，但并沒有發(fā)揮到應(yīng)有的作用。

3、學(xué)會借力壯大自己

“力”力度、品質(zhì)、專業(yè)。借力也就是通過一些合法的經(jīng)營模式，聘任一些專業(yè)的高質(zhì)量的公司維修管理設(shè)備設(shè)施。參與管理的同時，也就增強了自己員工的技術(shù)才能。這就是榜樣的力量。但是聘任的費用應(yīng)該是合理的，前提的原則是雙贏互利的，符合物業(yè)管理條例。

六、維修運行管理

1、重塑“榜樣”鍛造團隊精神。

公司的綜合素質(zhì)的提高也需要員工來體現(xiàn)，員工能力的高低也就直接影響到公司的整體能力和團隊精神的建設(shè)。樹立“榜樣”為員工能力的提高樹立目標，讓員工時時刻刻不斷鞭策自己，在員工自身技術(shù)技能、素質(zhì)修養(yǎng)不斷提升的的同時提高公司的服務(wù)標準。讓每個員工都抱著一個共同的目的——公司利益，至高無上，在公司發(fā)展的同時，實現(xiàn)的自身價值。

2、建立培訓(xùn)計劃

維修運行的管理是工程部的重要職責(zé)，如何確保自己的職責(zé)有效貫徹執(zhí)行。必須建立一套完整的切實可行的制度，規(guī)范與計劃。計劃是手段，規(guī)范是控制，制度是約定。有計劃才能有章可循，一切才能有條有理。找出普遍存在的環(huán)節(jié)，研究突破的接入點，然后有針對性的確實培訓(xùn)的課題、順序。培訓(xùn)設(shè)置應(yīng)該成為一個長期堅持的工作。沒有學(xué)習(xí)就沒有進步。工程部現(xiàn)有問題就是缺乏計劃。年計劃、月計劃、日計劃。公司檢查匆忙應(yīng)付，臨陣磨槍。

3、效益、效率、價值觀

效益從哪里來，從效率中來，從價值觀中來。效率不是你處理問題時間的長短。而是你處理問題的時效。比如為客戶維修疏通下水，你確實用了極短的時間達到了通的效果與目的，然而，經(jīng)過了一天或者一個禮拜同樣的問題又出來了。反復(fù)的報修，引發(fā)客戶反感、而且人力、物力重復(fù)投入。這就是浪費。效率又能從何談起?一個員工的價值取決于他對處理問題的責(zé)任心、服務(wù)意識、技術(shù)技能的綜合素質(zhì)。優(yōu)秀的員工返修率低。客戶滿意度高。相對來說他的薪資高，公司得到的回報更多。效率是看得見的效益，價值觀是效能更是規(guī)范的導(dǎo)向器。品質(zhì)、專業(yè)是維修運行的關(guān)鍵。如果我們的員工都是高品質(zhì)、專業(yè)強的技術(shù)能手。我們所面對的客戶會是怎樣的反應(yīng)。這難道不是一種效益嗎?把一些技術(shù)含量高的設(shè)備設(shè)施托付給專業(yè)的公司去做，不也是一種增效的手段嗎?在風(fēng)險轉(zhuǎn)移的同時得到更多的實惠。

物業(yè)工作開展方案篇6

根據(jù)市紀委關(guān)于糾風(fēng)工作的部署和全市20__年糾風(fēng)工作要點，結(jié)合全市物業(yè)管理行業(yè)實際，制定本工作方案。

一、指導(dǎo)思想

認真貫徹落實市紀委全會精神，堅持以人為本、執(zhí)政為民理念，圍繞全市物業(yè)管理行業(yè)存在的實際問題，扎實開展物業(yè)管理糾風(fēng)治理工作，認真解決損害群眾利益突出問題，為促進物業(yè)管理事業(yè)科學(xué)發(fā)展提供有力保證。

二、工作目標

按照市紀委__屆__次全會精神和物業(yè)管理糾風(fēng)調(diào)研匯報會的指示，全市物業(yè)管理糾風(fēng)工作將認真貫徹落實上級部署，在市紀委統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門的通力協(xié)作下，實現(xiàn)以下目標：一是將優(yōu)化經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境與物業(yè)管理糾風(fēng)工作相結(jié)合，結(jié)合行業(yè)存在的問題，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)行為上升到全市優(yōu)化經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境工作上來，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)對優(yōu)化經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境的重要性認識;二是認真落實我市環(huán)境建設(shè)的工作重點，嚴肅“工作人員五條禁令”，加強學(xué)習(xí)，提高認識，嚴格落實各項規(guī)章制度，特別是考勤制度、請銷假制度等，嚴禁工作中的“吃、拿、卡、要”現(xiàn)象，樹立部門良好形象;三是加強監(jiān)管手段，樹立服務(wù)為民的思想，進一步規(guī)范行政行為，強化服務(wù)意識，解決百姓關(guān)注的熱點難點問題，拓寬群眾投訴渠道，廣泛接受社會各界監(jiān)督，及時辦理群眾的咨詢和投訴。

三、主要任務(wù)和責(zé)任分工

(一)重點加強物業(yè)管理法制建設(shè)。在市紀委支持下，擬定《關(guān)于加強物業(yè)管理工作的實施意見》，報請市政府頒布實施。加強物業(yè)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)監(jiān)管。規(guī)范物業(yè)市場準入、退出流程，緊緊抓住物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理、前期物業(yè)管理招投標、前期物業(yè)管理備案、物業(yè)項目竣工(承接)驗收、物業(yè)管理用房落實、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理“六個”關(guān)鍵環(huán)節(jié)，依法加強行政監(jiān)管，依法維護物業(yè)管理各方當(dāng)事人合法權(quán)益。在強化監(jiān)管的同時，形成各部門聯(lián)動，齊抓共管的工作局面，為構(gòu)建和諧社區(qū)形成聯(lián)動合力。

完成時限：20__年6月底。

牽頭部門：住房保障局

責(zé)任部門：市政府法制辦、各區(qū)政府、建設(shè)局、規(guī)劃局、工商局

(二)切實加大行業(yè)監(jiān)管工作力度。嚴格糾正隨意降低服務(wù)標準或只收費不服務(wù)行為，促進物業(yè)行業(yè)規(guī)范服務(wù)，保障群眾基本權(quán)益。一是開展業(yè)主委員會培訓(xùn)工作。結(jié)合推行社區(qū)物業(yè)服務(wù)站工作，舉辦社區(qū)、業(yè)委會專題培訓(xùn)，指導(dǎo)業(yè)主委員會切實發(fā)揮作用，促進業(yè)主自我管理、自我約束機制盡快形成，切實發(fā)揮業(yè)主委員會依法維護權(quán)益的功能。二是嚴格實行物業(yè)管理招投標制度。督促房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理分離,鼓勵有實力、信譽好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與競爭，扶持其做大做強。三是嚴格規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為。加快對住宅小區(qū)開展物業(yè)服務(wù)分等定級標準工作,實行優(yōu)質(zhì)優(yōu)價,體現(xiàn)質(zhì)價相符，進一步推廣物業(yè)服務(wù)“菜單式”模式，切實提高服務(wù)收費透明度。

完成時限：20__年12月底。

牽頭部門：住房保障局

責(zé)任部門：各區(qū)政府、物價局

(三)開展創(chuàng)建業(yè)主滿意的物業(yè)公司活動。今年市物業(yè)辦將組織成立物業(yè)管理行風(fēng)監(jiān)督員隊伍，同時開展創(chuàng)建業(yè)主滿意的物業(yè)公司評議活動。通過以上載體，完善物業(yè)管理監(jiān)督運行機制。指導(dǎo)行業(yè)內(nèi)部處理好以下五個方面的關(guān)系：一是要處理好社區(qū)和物業(yè)的關(guān)系，建立社區(qū)與物業(yè)的良性互動機制;二是要處理好業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)意識和技能;三是要處理好新區(qū)和老區(qū)的關(guān)系，通過有關(guān)制度和激勵措施，妥善處理好協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)系;四是要處理好日常管理和應(yīng)急管理的關(guān)系，提高處理應(yīng)急問題管理的能力;五是要處理好公共管理與物業(yè)公司的關(guān)系，梳理有關(guān)水電熱氣等公共服務(wù)與物業(yè)服務(wù)的界限，明晰物業(yè)管理范圍。

完成時限：20__年12月底。

牽頭部門：住房保障局

責(zé)任部門：市紀委環(huán)境辦、各區(qū)政府(社區(qū)、城管)、建設(shè)局、規(guī)劃局、環(huán)保局、供排水、供熱、供電、供氣、通訊等單位

(四)在保障性物業(yè)管理工作上實現(xiàn)突破。針對老舊小區(qū)物業(yè)管理存在的問題，進一步探索保障性物業(yè)管理工作，通過組織貼心人行動、好鄰居行動、新管家行動等多種措施，

推進棄管樓房管理工作，計劃成立社區(qū)物業(yè)服務(wù)站40個。

完成時限：20__年12月底。

牽頭部門：住房保障局

責(zé)任部門：各區(qū)政府、財政局、民政局

四、工作措施和保障措施

(一)工作措施

市物業(yè)辦以推進物業(yè)管理糾風(fēng)工作為契機，深入解決影響和制約行業(yè)發(fā)展存在的問題，嚴格處理侵害百姓權(quán)益的違規(guī)企業(yè)。重點從以下三個方面入手，一是重點研究解決如何規(guī)范服務(wù)行為問題。2012年要從規(guī)范管理和服務(wù)方面出臺有關(guān)規(guī)范性文件，明晰物業(yè)管理與公共服務(wù)單位的職責(zé)范圍，解決好供水、供熱、排水等維修管理責(zé)任劃分問題。在市紀委的支持下，將物業(yè)管理服務(wù)與公共服務(wù)的責(zé)任進行界定。二是要規(guī)范入住收費工作。針對物業(yè)公司收取裝修保證金及進戶不合理收費問題，要會同價格主管部門共同研究規(guī)范收費行為的具體工作措施。建立收費價格公示制度，將企業(yè)等級、小區(qū)等級、服務(wù)標準、收費標準全面公示，服務(wù)成本也要定期公示，既是約束物業(yè)公司按標準提供服務(wù)，也能督促業(yè)主按標準履行義務(wù)。三是要開展經(jīng)常性培訓(xùn)。現(xiàn)在的服務(wù)水準層次過低、服務(wù)程序、流程、職責(zé)不清晰，特別是一線人員缺少與服務(wù)標準對應(yīng)的崗位培訓(xùn)。對此，我們將全面開展物業(yè)管理培訓(xùn)工作，開展多層次的崗位培訓(xùn)工作，提升服務(wù)水平。四是強化物業(yè)投訴調(diào)查、協(xié)調(diào)、調(diào)解措施，探索調(diào)解糾紛速裁平臺，對業(yè)主的合理訴求提供法律支持，維護業(yè)主合法權(quán)益。

(二)保障措施

一是加強組織領(lǐng)導(dǎo)。物業(yè)辦高度重視物業(yè)管理糾風(fēng)工作，為認真貫徹落實市紀委__屆__次全會和全市優(yōu)化經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境工作會議精神，成立物業(yè)辦糾風(fēng)工作專項推進領(lǐng)導(dǎo)小組，狠抓落實。

二是強化責(zé)任意識。各科室要認真履行職責(zé)，圍繞糾風(fēng)工作重點和百姓投訴熱點，切實解決好百姓反響強烈的問題，明確責(zé)任，抓出實效。

三是加強協(xié)調(diào)和配合。不定期與有關(guān)部門溝通，研究解決問題的措施和辦法，對重大問題及時與糾風(fēng)辦請示匯報。

五、組織領(lǐng)導(dǎo)

組長：___

成員：___

領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室在局監(jiān)察室，具體負責(zé)綜合協(xié)調(diào)、督辦落實工作。

物業(yè)工作開展方案篇7

一、物業(yè)管理公共服務(wù)質(zhì)量標準

1、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護

(1)房屋

A。房屋完好率達98%以上;B。房屋零修、急修及時率92%以上;C。房屋零修工程合格率98%以上;D。外觀良好、整潔、無缺損現(xiàn)象;E。房屋裝修貼合管理規(guī)定。

(2)協(xié)調(diào)配合水、電等專業(yè)部門做好水、電等設(shè)施設(shè)備正常運行的保障工作，并保障小區(qū)內(nèi)下水道、化糞池正常暢通運行。

(3)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完好無損。

(4)道路暢通，路面平整。

(5)消防設(shè)施完好無損，可隨時啟用。

2、安全護衛(wèi)

(1)主出入口設(shè)有值班室，并實行24小時值班;

(2)安全護衛(wèi)人員24小時巡查;

(3)小區(qū)24小時監(jiān)控;

(4)交通、車輛管理有序;

A、機動車輛出入登記、按章行駛，確保道路暢路。

B、機動車輛按序停放。

(5)危及用戶安全處，設(shè)有明顯的標志并制定防范措施;

(6)有應(yīng)急處理計劃、措施，遇警能及時報警，并努力防止事態(tài)近一部惡化，協(xié)助保護現(xiàn)場。

(7)小區(qū)內(nèi)無重大火災(zāi)、刑事和交通事故。

3、綠化與環(huán)境衛(wèi)生

(1)綠化貼合規(guī)劃要求，布局合理，綠化覆蓋率不低于30%;

(2)花草樹木長勢良好，無枯死，無破壞，無大面積蟲害現(xiàn)象;

(3)修剪及時，整齊美觀;

(4)綠化品味高，有較高觀賞價值;

(5)小區(qū)內(nèi)全方位持續(xù)清潔;

(6)房屋立面整潔，公共樓道及道路整潔，無堆放雜物現(xiàn)像;

(7)水、電等設(shè)施設(shè)備整潔，水箱定期清洗，供水貼合衛(wèi)生標準，無二次污染及隱患;

(8)環(huán)衛(wèi)設(shè)施整潔;

(9)無亂貼、亂掛、亂劃現(xiàn)象;

(10)噪音等貼合環(huán)境標準。

4、收費管理

(1)服務(wù)人員盡職盡責(zé)，崗位職責(zé)上墻公布;物業(yè)管理收費實行明碼標價;

(2)用戶主動參與、支持物業(yè)管理工作，自覺維護環(huán)境、秩序，共創(chuàng)禮貌小區(qū);

(3)建立收費管理制度，職責(zé)落實到人，每六個月向業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人公布服務(wù)費收支狀況;

(4)模苑遵守國家收費政策，無擅自增加收費項目、提高收費標準等亂收費行為;

(5)認真接等群眾投訴，并建立群眾投訴記錄，有效投訴辦結(jié)率98%以上，回訪率100%;

(6)業(yè)主意見反饋滿意率90%以上。

5、相關(guān)條件

(1)硬件環(huán)境

A、小區(qū)貼合規(guī)劃要求，無違章搭建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象;

B、小區(qū)樓宇、建筑等各類標識明顯;

C、供水、排水、供電、消防、綠化、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施設(shè)備齊全;

D、停車場分類(汽車、摩托車、自行車可分別存放);

E、有集中監(jiān)控設(shè)備;

F、有生活服務(wù)配套設(shè)施;

G、有教育、文體活動及商務(wù)服務(wù)設(shè)施;

二、物業(yè)管理公司帶給的服務(wù)項目(分期逐步到位)

1、便民服務(wù)(部分收費)

(1)清洗空調(diào)過濾網(wǎng);(2)室內(nèi)清潔;(3)檢修電器(室內(nèi)自用部位);(4)修理家具配件;(5)安裝、更換配件;(6)修理，開關(guān)、插座、電話盒等;(7)修理、更換門鈴、門鎖、信箱鎖;(8)修理、更換燈泡、日光燈、燈罩;(9)修理、更換水龍頭、水閥及各類軟管;(10)修理洗手盆、下水管及抽水馬桶;(11)代辦繳納電費;(12)代辦繳納電話費;(13)代辦電話開戶;(14)代辦有線電視開戶;

2、商務(wù)服務(wù)(部分收費)

(1)代辦收訂報紙雜志、郵遞;(2)代訂車、船、機票;(3)中英文打字、傳真;(4)電話留言服務(wù);

3、社區(qū)娛樂、文化活動服務(wù)

(1)棋類;(2)牌類;(3)球類;(4)健身活動;(5)書刊閱覽;(6)歡慶節(jié)日;(7)義務(wù)服務(wù)活動。

三、物業(yè)管理企業(yè)

1、企業(yè)須持有物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書;

2、企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，內(nèi)部考核制度健全，崗位職責(zé)明確;

3、人員培訓(xùn)，持證上崗;

(1)企業(yè)從業(yè)人員統(tǒng)一著裝、佩戴胸卡;

(2)檔案管理規(guī)范，資料齊全;

(3)用心使用新技術(shù)，廣泛使用計算機管理。

結(jié)構(gòu)及外觀：

1、嚴禁改動和損壞原有的結(jié)構(gòu)、外觀和公共設(shè)施，嚴禁改變房屋及配套設(shè)施的使用功能，否則，乙方應(yīng)負責(zé)恢復(fù)原狀;

2、不允許拆、敲打室內(nèi)的柱子、承重梁等，避免不安全的隱患;

3、樓板打沖擊鉆時要避開水管、線纜等，深度不得超過10毫米，若由于裝修打擊管線造成損壞或影響其他住戶的，應(yīng)賠償損失并負責(zé)修復(fù)。

陽臺及門窗：

1、嚴禁自行封閉陽臺，加設(shè)防盜欄桿以及其他任何形式的附加物;

2、貼磁磚時不得污損外墻，若出現(xiàn)該狀況時要立即清洗干凈;

3、嚴禁改動入戶門、門套;

4、嚴禁在窗戶上安裝防盜網(wǎng)，嚴禁加裝防盜門;

5、靠窗部位推薦裝修材料采用防水材料，以避免將來因滲水引起質(zhì)變。

管道：

1、嚴禁改動廚房、衛(wèi)生間的排水(排污)管道;

2、若將排水管埋于墻體內(nèi)，應(yīng)留有檢修口，便于管道堵塞時的檢修;

3、處理好排污口、地漏及周圍防水，避免滲漏水;

4、推薦對預(yù)埋在墻體內(nèi)的水管試壓后再封閉。

廚房及衛(wèi)生間：

1、嚴禁改變廚房及衛(wèi)生間原有的位置;

2、按煤氣公司有關(guān)規(guī)定煤氣管道不得做任何改動和埋于墻體，避免不安全因素存在;

3、嚴禁敲打和改變屬公共部分的通風(fēng)管道井;

4、吊頂需做成活動式的或預(yù)留檢查口，便于日后檢修;

5、廚房及衛(wèi)生間已有防水層，嚴禁鑿擊地面或重力碰撞給排水管，以免造成滲漏，破壞防水層的要重新補做，避免滲水;

6、安裝浴缸、馬桶時，處理好接頭，保證流水順暢，防止?jié)B水。

智能設(shè)施及管線：

嚴禁更改智能設(shè)施管線，嚴禁擅自更改智能系統(tǒng)所屬設(shè)備的安裝位置。

空調(diào)：

1、裝修前應(yīng)先確定好室內(nèi)機的安放位置，以便于事先預(yù)埋好管線及插座;

2、空調(diào)外機務(wù)必放在指定的位置，保證整體外觀的統(tǒng)一;

3、空調(diào)滴水管應(yīng)接于預(yù)埋好的冷凝水管中。

物業(yè)工作開展方案篇8

為貫徹落實《物業(yè)管理條例》規(guī)范物業(yè)管理活動，保持物業(yè)管理在企業(yè)和業(yè)主、使用人的合法權(quán)益，創(chuàng)造一個清新、整潔、文明有序的生產(chǎn)和生活環(huán)境，特制定本辦法。

一、物業(yè)管理企業(yè)

1、本辦法中的物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主、使用人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其配套設(shè)施、設(shè)備、綠化、衛(wèi)生、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護，修繕和整治，并向業(yè)主和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。

2、從事物業(yè)管理的企業(yè)應(yīng)具有獨立的法人資格，從業(yè)人員應(yīng)取得職業(yè)資格證書。

3、物業(yè)管理企業(yè)接受委托應(yīng)與業(yè)主、使用人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，其內(nèi)容應(yīng)包括服務(wù)范圍、管理標準、權(quán)限、期限、費用收支監(jiān)督檢查和違約責(zé)任等，并報送區(qū)物業(yè)主管部門備案。

4、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)設(shè)立固定的服務(wù)場所，專線電話，專職工作人員24小時值班，確保及時為業(yè)主服務(wù)。

5、物業(yè)企業(yè)應(yīng)按等級收費，并由物價部門統(tǒng)一定價，設(shè)“公示板”公開收費標準，便于業(yè)主和使用人監(jiān)督。

6、日常維護與緊急事件處理。(1)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對房屋主體，水電設(shè)施，排水設(shè)施，消防設(shè)備共用部位和供用設(shè)備進行日常養(yǎng)護和維修，確保設(shè)備運行正常，居住安全。(2)對上水管線發(fā)生跑漏、下水管線發(fā)生堵、冒等突發(fā)事件及時處理，確保業(yè)主和使用人財產(chǎn)不受損失。

(3)對二次供水水箱，應(yīng)一個季度或在重大節(jié)日前徹底清洗一次，日常派專人看管，確保水質(zhì)安全使用。

7、小區(qū)綠化。小區(qū)綠化要與周圍建筑風(fēng)格渾然一體，既要注意根據(jù)不同的功效進行適宜的綠化和小品布置，重點美化部分應(yīng)放在小區(qū)出入口等引人注目的地方。物業(yè)管理企業(yè)要采取多種形式，向廣大業(yè)主或使用人特別是兒童進行宣傳教育，使人人都來關(guān)心愛護綠化，并制定相應(yīng)的綠化管理規(guī)定。

8、小區(qū)衛(wèi)生管理。清潔衛(wèi)生的工作應(yīng)做到“五定”即定人，定時間、定地點、定任務(wù)、定標準。每天清掃一遍，全日保潔，質(zhì)量應(yīng)達到“六不”、“六凈”。既：不見積水、不見積土、不見雜物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。

9、小區(qū)治安。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與當(dāng)?shù)毓膊块T建立良好的工作關(guān)系，接受指導(dǎo)，爭取配合，做好小區(qū)治安管理工作。

10、小區(qū)消防、消防管理在物業(yè)管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度，增強消防意識，警鐘長鳴，常抓不懈，因此消防工作應(yīng)提高到管理的重要日程。

11、車輛管理。小區(qū)內(nèi)的機動車，摩托車，自行車應(yīng)在指定位置存放，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理。

二、業(yè)主、房屋使用人

1、業(yè)主、使用人應(yīng)成立業(yè)主委員會。與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務(wù)合同，并監(jiān)督物業(yè)管理活動。有權(quán)選擇物業(yè)管理企業(yè)。

2、業(yè)主、使用人應(yīng)按時交納物業(yè)管理費、環(huán)境衛(wèi)生費、經(jīng)營性房屋的業(yè)主或使用人應(yīng)積極配合物業(yè)管理部門和環(huán)境衛(wèi)生管理部門，按規(guī)定主動交納各種費用。

3、業(yè)主，使用人不應(yīng)高空拋物、擅自改變房屋、外立面、內(nèi)部平面布局，隨意拆損門窗和私搭濫建、在外立面設(shè)置立架改動采曖、供水、排水設(shè)施，不準隨意占用公共用地亂堆雜物;不準損壞花草樹木、小品、健身器材;不準在樓道內(nèi)亂寫亂畫;不準私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物質(zhì);制造妨礙他人正常休息的噪音等。

物業(yè)工作開展方案篇9

一、成立領(lǐng)導(dǎo)小組，加強組織領(lǐng)導(dǎo)

針對當(dāng)前物業(yè)管理存在的熱點、難點問題，加強領(lǐng)導(dǎo)，由市建設(shè)局牽頭，會同社區(qū)、街道成立我市小區(qū)物業(yè)管理市場秩序?qū)ｍ椫卫砉ぷ鲄f(xié)調(diào)小組，負責(zé)研究制定工作方案，并負責(zé)對具體實施工作監(jiān)督、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)。著力規(guī)范市場秩序和服務(wù)行為，提升行業(yè)形象，促進物業(yè)管理和諧健康發(fā)展。組長：陳桂鳳(建設(shè)局局長)、副組長：莊強(建設(shè)局副局長)、成員：陳乃秋(建設(shè)局房地產(chǎn)開發(fā)管理科科長)、陳蒲兒(建設(shè)局房地產(chǎn)開發(fā)管理科職員)、林學(xué)貴(建設(shè)局房地產(chǎn)開發(fā)管理科職員)、王麗香(建設(shè)局房地產(chǎn)開發(fā)管理科職員)，專項行動工作領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，福清市建設(shè)局房地產(chǎn)開發(fā)管理科。聯(lián)系人：林學(xué)貴，電話_______。

二、明確任務(wù)，落實工作責(zé)任。

堅持“標本兼治、綜合治理”的原則，通過物業(yè)服務(wù)企業(yè)自查自糾與行業(yè)主管部門檢查督促相結(jié)合、全面規(guī)范和重點提升相結(jié)合、專項整治與長效管理相結(jié)合的辦法，加強整改整治，以達到促進城市住宅小區(qū)物業(yè)管理面貌明顯改觀，行業(yè)管理得到加強的目的，力爭專項行動取得明顯成效。

三、分步組織實施，措施落到實處

(一)前期準備與動員部署階段(8月初至8月10日)

1、動員階段。物業(yè)管理主管部門、社區(qū)、街道及各物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一思想，形成共識，制定具體工作方案和分布實施計劃。。

2、對全市實施專業(yè)化物業(yè)管理的住宅小區(qū)進行全面調(diào)查摸底。

3、制訂工作方案。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要開展自查自糾，并根據(jù)自查情況，制訂物業(yè)項目整改提升方案，明確具體工作目標、內(nèi)容及責(zé)任人。物業(yè)項目整改提升方案要于8月20日前要報我局備案。

(二)自查自糾階段(8月中旬至10月初)

1、召開各物業(yè)服務(wù)企業(yè)治理動員大會。布置企業(yè)開展自查自糾，如實填報“整頓和規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)自查檢查表”對存在問題的小區(qū)一律在9月5日之前自行整改完畢，并向協(xié)調(diào)小組提出整改書面報告。

2、根據(jù)示范項目考評標準，采取靠前服務(wù)、跟蹤推進的辦法，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)新申報創(chuàng)建示范項目的指導(dǎo)。同時，對現(xiàn)有已評上省、市級示范項目將采取“回頭看”措施，加強檢查監(jiān)督。

3、加大日常巡查力度，對發(fā)現(xiàn)問題要責(zé)令物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期整改，同時把物業(yè)企業(yè)及管理服務(wù)項目結(jié)合開展物業(yè)管理規(guī)范提升專項行動工作情況，作為今年資質(zhì)審驗考核評定的主要內(nèi)容。

(三)整改、抽查階段(從10月中旬至11月中旬)

1、責(zé)令物業(yè)企業(yè)做好整改工作，對整改工作不落實的，將采取相關(guān)措施，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實。

2、對個別嚴重存在問題的物業(yè)小區(qū)進行再抽查。

四、嚴格工作要求，務(wù)求階段實效

(一)加強領(lǐng)導(dǎo)，強化組織實施

1、提高思想，統(tǒng)一認識。物業(yè)管理工作是一項關(guān)乎千家萬戶的民生性行業(yè)，是改善廣大居民的居住環(huán)境和促進和諧社會、城市文明建設(shè)的一項基礎(chǔ)性工作，各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要充分認識這項工作的重要、必要性，增強做好這項工作的緊迫感和責(zé)任感。

2、落實責(zé)任。加大對規(guī)范提升專項行動的日常督查，跟蹤項目進展、掌握工作動態(tài)，對物業(yè)企業(yè)對專項行動思想不重視、工作不力的，采取約談、通報、曝光等方式，督促物業(yè)項目規(guī)范提升實施方案的落實。對拒不整改、不執(zhí)行、不落實工作方案的，要依照相關(guān)規(guī)定予以處罰，記入企業(yè)信用檔案，直至吊銷資質(zhì)證書。

(二)強化監(jiān)督檢查。加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)項目合同履約情況動態(tài)監(jiān)管，每周安排不少于1個工作日對物業(yè)服務(wù)項目進行抽查、檢查。對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，下達書面整改通知書，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期整改到位，并做好各項迎檢工作。

(三)扶持行業(yè)發(fā)展。加大行業(yè)扶持力度，扶優(yōu)扶強，引導(dǎo)、指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)晉升資質(zhì)等級，擴大經(jīng)營規(guī)模，拓展經(jīng)營項目。重點培育一批信譽好、市場競爭力強、業(yè)主滿意度高、誠信服務(wù)的品牌企業(yè)，帶動全市物業(yè)管理水平和服務(wù)品質(zhì)的提升。

(四)加強宣傳力度。以簡報、信息報送的形式加強工作動態(tài)交流，上下情況溝通，同時要組織新聞媒體宣傳典型示范項目，曝光、通報違法違規(guī)行為，規(guī)范各方主體行為，引導(dǎo)業(yè)主支持和主動參與物業(yè)管理活動，營造有利于行業(yè)健康發(fā)展的良好輿論氛圍。

物業(yè)工作開展方案篇10

在送舊迎新之際，物業(yè)公司在回顧20__年工作開展的基礎(chǔ)上，總結(jié)經(jīng)驗，找出不足，以更加務(wù)實的態(tài)度，積極配合集團經(jīng)營的戰(zhàn)略方針，細化管理，從內(nèi)部挖掘潛力，向管理要效益，更加嚴格要求，加強培訓(xùn)，勇于面對不足，團結(jié)一心，增強大局意識、責(zé)任意識和協(xié)作意識，同心同德，努力完成工作。我們會繼續(xù)發(fā)揚敬業(yè)、奉獻的精神，共同為公司的迅速發(fā)展竭心盡力。

《孫子兵法》說：“間于天地之間，莫貴于人。”員工是企業(yè)的根本，員工素質(zhì)是企業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)。我們將把培養(yǎng)一支專業(yè)、高效、嚴格管理的服務(wù)團隊作為年物業(yè)開展內(nèi)部管理的基本戰(zhàn)略，實行嚴格管理，善待員工的方針，開展系列的培訓(xùn)計劃、績效考核，推進企業(yè)文化，強化品牌意識，提高團隊的凝聚力和向心力。

一、人事行政

人事行政工作目標：

人員當(dāng)月流動率小于5%

人員培訓(xùn)覆蓋率達到100%

人員招聘到崗率達到98%

員工生活滿意度達到90%

1、團隊的建設(shè)在于制度化的管理，人事行政部年度首要工作是完善管理制度，細化崗位責(zé)任制，把責(zé)、權(quán)、利充分統(tǒng)一，落實到位。推行與之相配合的績效考核制度，調(diào)動員工的積極性。績效源于執(zhí)行力，執(zhí)行力源于細節(jié)，人事部計劃以保安部作為試點，對每個崗位提出具體的崗位職責(zé)要求，推行新的績效考核制度，調(diào)動員工對工作的積極性，使員工不斷加強自我管理能力，明確工作標準，提高自我提升的動力并逐步推廣。在各個崗位上采取績效管理，力求在三月份全面覆蓋，以提高整體的服務(wù)水平和團隊的執(zhí)行力度。在有效的績效考核制度和崗位責(zé)任制的基礎(chǔ)上，人事行政部將加強監(jiān)督的力度，對崗位的操作和執(zhí)行進行有計劃巡查管理。及時發(fā)現(xiàn)問題，及時改進。

2、人事行政部將把提高員工素質(zhì)作為部門工作的重點，制定有針對性的培訓(xùn)計劃，以業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)和企業(yè)精神相結(jié)合，堅持正面灌輸，強化理念，增強員工主人翁責(zé)任感和事業(yè)心，培養(yǎng)開拓進取，勇于奉獻的精神。要求員工在工作中真正做到“100%業(yè)主第一”。以企業(yè)精神和宗旨作為統(tǒng)一員工意志，述職報告統(tǒng)一行動的共同基礎(chǔ)。在人事管理流程中，采取優(yōu)勝劣汰的方針，對入職、轉(zhuǎn)正的員工嚴格按標準把關(guān)，逐步提高員工素質(zhì)，繼而提高團隊的整體素質(zhì)。

3、在提高管理要求的同時，更進一步關(guān)心員工生活，重視員工需求，加強員工宿舍、飯?zhí)玫墓芾恚M織相應(yīng)的員工生日活動、團隊活動。重視改善員工福利，加強與員工的溝通，以多方渠道聽取員工意見加以綜合，并及時給予改善。

4、效益是企業(yè)的最終目標，通過崗位責(zé)任制的落實，人事行政部將重新審核各部門、崗位人員定編的情況，避免人浮于事，以建立一支精干、高效的服務(wù)團隊為目標，嚴格控制人事成本。

5、行政方面，將以配合業(yè)務(wù)部門開展工作的需要為前提，積極與各部門加強溝通協(xié)調(diào)，大力配合。修正現(xiàn)有的工作程序，使之更標準化、規(guī)范化。及時完成物料采購，嚴格管理物料的采購、使用控制流程，重視公司資產(chǎn)、倉庫、車輛的管理，堵塞漏洞，做好把關(guān)的工作，保證公司財物、利益不受損失。

二、客服中心

物業(yè)管理是以服務(wù)為主，客服中心是整個物業(yè)公司的服務(wù)窗口。為此，服務(wù)中心將把服務(wù)放在第一位，堅持“以人為本”的服務(wù)宗旨，規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務(wù)。不斷提高江南世家物業(yè)價值，使物業(yè)發(fā)揮的使用效能。

工作思路：

強調(diào)成本控制意識和成本管理程序;

強調(diào)團隊的有效運作和服務(wù)流程;

強調(diào)公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)的個性化;

強調(diào)“以人為本”的服務(wù)理念和服務(wù)的人性化;

致力于建立與業(yè)主有良好溝通的和諧社區(qū)。

目標設(shè)置：

客戶綜合滿意率不低于90%;

服務(wù)綜合及時率不低于85%;

業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)100%;

小區(qū)

綠化完好率不低于90%;

綠化覆蓋率不低于60%;

管理費收費率一期逐步達到70%;

二期收費率達到90%;

生活垃圾日清率為100%;

工作重點：

根據(jù)對20__年的工作回顧和反思，20__年將致力于加強規(guī)范管理、協(xié)調(diào)溝通、落實執(zhí)行，以提高管理服務(wù)效能，營造和諧生活環(huán)境。

(1)制定、完善工作手冊，使員工翻開手冊即可操作，如《管理規(guī)章制度及操作規(guī)程》等。使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達到規(guī)范自我、服務(wù)業(yè)戶的目的。并對員工進行定期的業(yè)務(wù)、技巧、服務(wù)意識等方面的培訓(xùn)，通過不斷的強化學(xué)習(xí)，不斷提高服務(wù)中心員工水平。盡快帶領(lǐng)出一支業(yè)務(wù)過硬、服務(wù)意識強的員工隊伍。對進入服務(wù)中心工作的員工嚴格把關(guān)，定期進行考核評比，對不稱職員工堅決撤換。

(2)小區(qū)的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個良好、舒適的居住環(huán)境，是我們非常重視的問題，以往的管理經(jīng)驗告訴我們，保潔工作責(zé)任到人，督導(dǎo)、檢查、培訓(xùn)落實到位，才能充實發(fā)揮每個人的潛能，認真地去做好每天的保潔工作。積極宣傳環(huán)保意識，使小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生狀況達到狀態(tài)。

(3)根據(jù)目前的收樓情況，強化對工程維修的監(jiān)管力度，與各部門積極協(xié)調(diào)配合，完成收樓任務(wù)。

(4)對物業(yè)管理費收取率較低的現(xiàn)狀，由于綜合因素較多，將通過定期開展社區(qū)文娛活動、定期安排上門家訪及問卷調(diào)查等多種渠道與業(yè)戶進行溝通，聽取業(yè)戶的意見。接受合理的要求及意見，采取有效措施進行相應(yīng)的整改，提高管理質(zhì)量;對于超出管理標準的要求，按國家及有關(guān)規(guī)定向業(yè)主耐心解釋，并加強對物業(yè)管理行業(yè)的政策宣傳，以轉(zhuǎn)變以往固有的觀念，爭取業(yè)主的理解，對經(jīng)解釋無效拒交管理費的業(yè)戶，將通過法律途徑解決，使管理工作得以順利開展。

(5)加強社區(qū)文化的建設(shè)，建立與業(yè)主的良好溝通，共建和諧社區(qū)。

(6)協(xié)助成立業(yè)主委員會籌備小組，實行業(yè)主自治，共同管理。

三、工程維修

四、保安部

保安部針對20__年總結(jié)和分析工作情況，繼續(xù)堅持以固強補弱和狠抓落實為中心，以做好安全和服務(wù)工作為前提，搞好團隊建設(shè)。結(jié)合公司的發(fā)展需要和管理方向，做好小區(qū)的全面安防工作，保證人、財、物的安全，配合客服，加強對小區(qū)的巡查，提高整體管理水平。

工作目標

住客及公司綜合滿意度95%;

無因管理責(zé)任事故率0;

新員工崗前培訓(xùn)率100%;

不合格項整改率100%;

員工流動率≤20%(不包括非正常流動率);

突發(fā)事件快速反應(yīng)率為98%;

非正常投訴率低于2%。

并全力配合做好二期水鄉(xiāng)別墅外售和收樓工作及本部相關(guān)工作事項的接管，同時全面做好二期有關(guān)工作的服務(wù)和管理，樹立保安隊伍的形象。

2、做好元旦、春節(jié)期間小區(qū)各項安防工作，節(jié)日前小區(qū)安全大檢查，由主管領(lǐng)導(dǎo)負責(zé);同時落實好春節(jié)期間主管領(lǐng)導(dǎo)巡查和值班;明確強調(diào)放假不放制度;組織和安排好春節(jié)期間部門員工的業(yè)余娛樂活動。隨著本部人員增加和三期宿舍籃球場地的修復(fù)完工，擬成立物業(yè)公司籃球隊，既可豐富員工業(yè)余生活，又可為公司聯(lián)誼公關(guān)比賽做好準備。

3、保安部將于1月份開展為業(yè)主或客人優(yōu)質(zhì)服務(wù)月活動，體現(xiàn)保安隊伍的服務(wù)意識和服務(wù)熱情，同時建立良好的口碑。

4、做好一二期智能化系統(tǒng)投入使用的前期準備工作，建立和完善智能化系統(tǒng)的使用和管理制度，及時進行智能化系統(tǒng)操作規(guī)范培訓(xùn)，逐步改變完全靠“人防”的管理模式。同時設(shè)專人負責(zé)在監(jiān)控中心上崗，保證小區(qū)24小時的監(jiān)督和管理，提高安防標準。

5、針對一、二期消防設(shè)備設(shè)施的分布和配備情況，更進一步完善設(shè)備設(shè)施管理和使用運作培訓(xùn)，同時加強日常消防培訓(xùn)和突發(fā)事件處理演練。根據(jù)實際情況將小區(qū)日常安全管理注意事項、家居與森林防火、突發(fā)事件處理方法等安防常識制作后派發(fā)業(yè)主，提高安防意識的宣傳和群防群治工作。

6、做好人員的培養(yǎng)和儲備工作。對保安員管理方向是力求轉(zhuǎn)型和建設(shè)成為強有力綜合型的隊伍。結(jié)合保安職業(yè)特性，在年初人員流動高峰期前做好人員安撫工作，加強與人才市場、部隊和保安學(xué)校的聯(lián)系，做好人員補充儲備工作。全年退伍軍人占總?cè)藬?shù)比例為75%，其它占比例為25%(保安學(xué)校、警校、武校人員)。發(fā)揮和利用現(xiàn)有人力創(chuàng)造價值，做好物業(yè)公司排頭服務(wù)部門。

7、加強骨干隊伍的建設(shè)，拓寬員工知識面，條件允許組織骨干參觀兄弟單位學(xué)習(xí)，查找自身問題，提高整體素質(zhì)和層次，(骨干隊伍)使用原則為能者上、庸者讓，每季度開展工作自評，部門上半年工作總結(jié)時工作述職。

五、會所經(jīng)營

20__年上半年將繼續(xù)以服務(wù)為先、效益為本的經(jīng)營方針，積極配合營銷及客服工作的開展。采取靈活的經(jīng)營手法，推出更貼身的服務(wù)，把會所經(jīng)營做到推陳出新。在內(nèi)部管理上，加強本部門各經(jīng)營點的協(xié)調(diào)合作性，著力增強和提升員工工作技能和服務(wù)意識，限度地調(diào)動人員的積極性、創(chuàng)造性;切實加強餐廳出品管理工作，在飲食出品上不斷推陳出新，做好小區(qū)配套服務(wù)工作的開展。

工作目標

力爭半年創(chuàng)收3萬元;

六、財務(wù)管理

圍繞集團發(fā)展戰(zhàn)略和財務(wù)年度工作目標，促進效益增長，完善財務(wù)管理體系，加強資金、資產(chǎn)、成本、采購價格的管理和控制。在把服務(wù)放在第一位的同時，建立規(guī)范的賬務(wù)管理，積極配合業(yè)務(wù)部門工作的開展，加快科耐物業(yè)管理軟件的投入使用。為全面完成物業(yè)的各項工作指標和工作任務(wù)，制定物業(yè)財務(wù)部10年上半年工作計劃如下：

工作目標：

服務(wù)滿意度90%;

控制虧損在20萬元以內(nèi);

建立君華物業(yè)成本庫;

1、物業(yè)財務(wù)部在集團財務(wù)中心的統(tǒng)一指導(dǎo)下,根據(jù)物業(yè)公司財務(wù)管理制度,結(jié)合物業(yè)財務(wù)工作的實際情況,建立一套詳細完整的成本庫,合理的進行成本控制,及時準確地向管理層提供最真實的財務(wù)數(shù)據(jù)。

2、負責(zé)公司資金計劃的制定與跟蹤對比，管理臺帳的登記與財務(wù)狀況分析，并向管理層提供財務(wù)報告,進行成本分析,提出相關(guān)的建議,力爭控制半年虧損額在20萬以內(nèi)。

3、以服務(wù)為宗旨，與客服中心一起做好管理費的收繳工作。對于前期欠費的業(yè)主要與客服中心配合，一起商定催繳的辦法，爭取催繳率達到30%。把物業(yè)公司的收費工作推向一個新的臺階。

4、負責(zé)各種款項的審核，規(guī)范財務(wù)付款審核程序，進行新的財務(wù)制度的培訓(xùn)。主要是對物業(yè)公司各部門負責(zé)人及本部門員工組織一起學(xué)習(xí)新的財務(wù)制度，對以前修改的部分要進行重點的講解，新的制度實施后，要嚴格按照制度執(zhí)行。財務(wù)部門進行監(jiān)督把關(guān)。

5、完成09年的年終財務(wù)總結(jié)，進行財務(wù)狀況分析，編制財務(wù)報告。并且根據(jù)各部門提供的數(shù)據(jù)編制10年上半年資金計劃，上報集團資金計劃部，根據(jù)集團批準的資金計劃，合理安排物業(yè)公司10年上半年每個月的資金，并與各部門協(xié)商對一些付款計劃進行相應(yīng)的調(diào)整。